"Ex Hotel Arco, la vicenda va raccontata tutta". L'ex assessore e consigliere Cattoi dopo la bocciatura della variante: "Era l’occasione per un pezzo nuovo di città"

ARCO. "L'ex Hotel Arco non era, per noi, semplicemente un'operazione immobiliare. Era un tassello di un progetto molto più ampio sull'ingresso est della città". A tornare sul tema della Variante 17 è Nicola Cattoi, ex assessore e attuale consigliere comunale di Campobase, dopo che la Provincia lo scorso 11 settembre ha deciso di non approvare la variante al Piano regolatore generale e l'accordo urbanistico pubblico-privato elaborato dalla precedente amministrazione comunale con la proprietà.

Una decisione che mette la parola fine, almeno nella forma portata avanti negli ultimi anni, al progetto di trasformazione del compendio dell'ex albergo da tempo abbandonato, e che lascia l'area con la sua attuale destinazione alberghiera.

Cattoi, che da assessore aveva seguito direttamente il percorso fino al maggio 2025, prende ora la parola per ricostruire la vicenda dal punto di vista della precedente amministrazione: dalle opere pubbliche previste nell'accordo ai vincoli sulla parte residenziale, fino all'iter con la Provincia e alle ragioni che avevano portato a sostenere la variante.

Il consigliere definisce quel percorso "una visione che non nasceva con quella variante, ma che era già parte del programma di coalizione: valorizzazione della Sarca, ampliamento della pedonalità verso la ciclabile e utilizzo di accordi con i privati per recuperare e valorizzare i grandi volumi".

Questo perché, specifica, in quella stessa zona si stavano "portando avanti la riqualificazione dell’ex Carmellini e il progetto delle nuove passerelle ciclopedonali sul ponte" con "l’intervento sull’ex Hotel Arco che serviva a completare quel disegno urbano, non a creare un episodio isolato".

E da qui parte la ricostruzione, a partire da quello che l'amministrazione aveva ottenuto nell'accordo con il privato. "Circa 4 mila metri quadrati, pari a circa il 40% dell’intero compendio, destinati a parco pubblico attrezzato e piantumato, con un collegamento diretto verso la Sarca e 25 anni di manutenzione del parco a carico del privato, per un valore previsto di 10 mila euro all’anno".

Tra i punti elencati da Cattoi anche "acquisizione e cessione delle aree necessarie per creare un collegamento pedonale continuo tra il ponte, il parco e il fiume, senza dover ricorrere a lunghi procedimenti espropriativi, una nuova piazza verso Mogno, con fermata dell’autobus e recupero del lavatoio esistente e un ulteriore percorso pubblico di accesso al parco".

E ancora, "la riqualificazione completa di Piazza Italia, tra l’ex Hotel e Mogno, a carico del privato, l’allargamento del collegamento dalla piazza verso Mogno e il ponte per trasformarlo in percorso ciclopedonale, con interventi anche sul tratto finale di viale Rovereto, sugli asfalti e sull’arredo urbano e ulteriori risorse destinate alle opere propedeutiche alle nuove passerelle ciclopedonali sul ponte di Arco".

Ma, specifica Cattoi, "non ci siamo fermati alle opere pubbliche". Tra la prima e la seconda adozione, spiega il consigliere, era stata modificata ulteriormente la variante, anche raccogliendo osservazioni emerse nel confronto politico e "cercando di affrontare un problema che allora stava già diventando evidente, quello della casa per i residenti".

"Abbiamo introdotto parametri più severi sulla permeabilità dei suoli e sul verde. Abbiamo ridotto l’altezza massima del chiosco da 5 a 4 metri. Abbiamo previsto nel parco almeno 20 alberi di alto fusto. E soprattutto abbiamo introdotto vincoli precisi sulla parte residenziale".

A partire dalla prima casa. "Almeno il 30% della superficie residenziale doveva essere destinato a prima casa. Non fu una richiesta scontata. Il privato inizialmente la considerò un vincolo non accettabile e mise in discussione la prosecuzione dell’accordo. Alla fine quella condizione fu accettata".

E ancora: "Abbiamo inoltre stabilito che il 70% della superficie residenziale dovesse essere costituito da alloggi di almeno 60 metri quadrati, quando il regolamento edilizio prevedeva un minimo di 48. Una scelta precisa: cercare di favorire appartamenti con dimensioni più adatte anche alle famiglie, anziché una proliferazione di piccoli alloggi".

"La quota destinabile ad attività complementari alla residenza – prosegue – veniva inoltre ridotta dal 35% al 20%, con esclusione delle strutture ricettive nella parte residenziale".

Infine, il chiosco. "Anche sul chiosco facemmo una scelta precisa. Il privato lo aveva inizialmente previsto nel mezzo del futuro parco pubblico. Fu l’amministrazione a chiedere che venisse spostato all’interno della proprietà privata, per lasciare il parco integralmente disponibile alla fruizione dei cittadini".

C’è poi un altro elemento, prosegue Cattoi, "che spesso viene dimenticato". Il Prg precedente, spiega, "consentiva già la trasformazione del compendio, compresa demolizione e ricostruzione dell’albergo, con un incremento volumetrico di circa il 50%, pari a circa 8.500 metri cubi e circa 2.933 metri quadrati di superficie utile lorda. Quindi non si trattava di scegliere tra costruire e non costruire perché una possibilità edificatoria esisteva già".

La nostra scelta, osserva, "era stata quella di utilizzare una nuova pianificazione per ottenere in cambio parco pubblico, collegamenti, riqualificazioni, interventi sulla mobilità, risorse private e vincoli sulla nuova residenza".

L'ITER: LA RICOSTRUZIONE DELL'EX ASSESSORE CATTOI

La Provincia, spiega il consigliere di Campobase, ha formulato durante l’iter diverse osservazioni, alcune anche rilevanti. "È un dato – continua – che non ho motivo di nascondere. Ma è altrettanto vero che nel luglio 2024 il Servizio Urbanistica provinciale concludeva il proprio parere scrivendo che la variante poteva essere valutata positivamente, subordinatamente alle modifiche richieste. E la nostra amministrazione a quelle richieste continuò a lavorare".

Nel novembre 2024, continua, “furono trasmessi elaborati modificati e a dicembre arrivarono ulteriori integrazioni, mentre nel febbraio 2025 si svolse una nuova Conferenza di servizi. Quando nel maggio 2025 terminò la mia esperienza amministrativa, quindi, la variante non era stata bocciata: c’erano ancora questioni da risolvere, ma il procedimento era aperto e stava proseguendo”.

Il passaggio che conduce alla non approvazione, puntualizza, “arriva dopo”.

“Il 18 febbraio 2026 la Provincia chiede ulteriori modifiche e integrazioni, concede al Comune sessanta giorni e precisa che, in assenza di risposta, si sarebbe proceduto alla non approvazione. Il 20 marzo 2026 il Comune, con una nota alla Provincia, comunica di ritenere impossibile procedere alle modifiche richieste nelle condizioni indicate e rimane in attesa del provvedimento conclusivo provinciale”.

Il tutto fino all'epilogo. “ La deliberazione finale della Provincia – spiega Cattoi – prende poi atto dell’assenza delle modifiche richieste e della mancata risoluzione delle criticità residue, arrivando alla non approvazione dell’11 settembre 2026”.

E al termine della ricostruzione dei fatti, l'ex assessore affida alla penna alcune osservazioni.

"Quella variante l’abbiamo voluta e sostenuta perché ritenevamo che recuperare un’area abbandonata da decenni potesse diventare l’occasione per ottenere un pezzo nuovo di città: verde pubblico, collegamenti, opere, spazi per i cittadini e anche nuove abitazioni sottoposte a vincoli precisi. Oggi, intanto, le passerelle sul ponte di Arco stanno andando avanti".

Con l’accordo dell’ex Hotel Arco, puntualizza, "avremmo avuto risorse private per opere collegate alla loro realizzazione e, soprattutto, avremmo potuto inserirle in una riqualificazione complessiva che continuava verso Mogno, Piazza Italia, il nuovo parco e la Sarca".

Ora, tuona, "quel disegno è fermo e il rischio è di trovarci con la nuova passerella che, nella prosecuzione verso Mogno, arriva sull’attuale sistema della rotonda senza quella riqualificazione complessiva che avevamo immaginato".

"Si può naturalmente discutere se la nostra soluzione fosse quella giusta – prosegue – e si possono discutere le osservazioni della Provincia, le scelte urbanistiche e ogni singolo passaggio dell’accordo. Ma quando si racconta questa vicenda, almeno una cosa andrebbe fatta: raccontarla tutta. Parco pubblico, prima casa, alloggi più grandi per le famiglie, verde, collegamento con la Sarca, Piazza Italia, fermata dell’autobus, lavatoio, percorsi ciclopedonali, Viale Rovereto, risorse private per le passerelle: questo c’era dentro quella variante. Ed è su questo, oltre che sulle criticità, che credo sia corretto confrontarsi".