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Guerra in Ucraina, il colosso degli appartamenti di lusso Coldwell Banker: ''Ormai da anni il russo non è più il cliente principale, cresce quello dal Medio Oriente''

Il mercato immobiliare di lusso non sembra accusare il colpo a seguito delle sanzioni imposte dall'Occidente a Mosca. Alessandro Tognetti, broker titolare Caldwell Banker Global Luxury di Forte dei Marmi: "Negli anni i russi si sono trovati ad affrontare maggiori difficoltà nel far uscire denaro dalla Russia, ci si limita oggi a quelli che avevano già del capitale all’estero"

Di Luca Andreazza - 11 April 2022 - 23:59

TRENTO. "Rispetto a una decina di anni fa le dinamiche sono cambiate e ormai da diverso tempo il buyer russo non è più un nostro cliente principale". A dirlo Alessandro Tognetti, broker titolare Caldwell Banker Global Luxury di Forte dei Marmi. "I russi si sono trovati ad affrontare maggiori difficoltà nel far uscire denaro dalla Russia, motivo per cui questo tipo di clientela era già diminuita, e si limita oggi a quella che aveva già del capitale all’estero".

 

Il mercato immobiliare di lusso non sembra accusare il colpo dell'invasione dell'Ucraina da parte della Russia e le sanzioni imposte dall'Occidente a Mosca. "In sostanza - dice Tognetti - la previsione è quella che continuerà a mancare quella parte di mercato dalla Russia che comunque era già diminuita notevolmente negli ultimi due anni a causa di Covid. La guerra non dovrebbe quindi influire in maniera sostanziale sul mercato immobiliare di lusso; discorso invece per l’indotto legato al comparto turistico, dove gli operatori sicuramente sentono già gli effetti della diminuzione della clientela russa. Nonostante questo, il settore degli affitti turistici nelle consuete top location estive (Forte de Marmi, Porto Cervo, Como, entroterra toscano, Costiera Amalfitana e Taormina) della nostra penisola sta confermando segnali di alta dinamicità, coinvolgendo in parte anche clienti russi residenti all’estero".

 

Anzi, il 2021 si conferma un anno da record per questo settore di fascia alta e altissima. I dati di Wealth-X mostrano che la popolazione facoltosa del mondo, quella con un patrimonio netto di oltre 5 milioni di dollari - gli ultra ricchi - è cresciuta del 19,8%, arrivando a un totale di 3.612.730 persone. La ricchezza combinata di questa fascia di popolazione è aumentata del 20,4%, superando i 75 trilioni di dollari.

 

Il contesto resta comunque incerto, soprattutto sul fronte del turismo, tra l'emergenza Covid e l'aggressione militare del Cremlino. "E' possibile - continua Tognetti - che gli esercenti soffriranno la mancanza di libertà di movimento che potrebbe bloccare i clienti provenienti dalla Russia, iniziamo però a vedere già gli arrivi di diversi nuovi clienti provenienti dal Medio Oriente". 

 

L'intenzione di Coldwell Banker è quello di aprire un ufficio anche a Trento per sviluppare il mercato di lusso in Trentino e in Alto Adige (Qui articolo). Fondata nel 1906 da due giovani imprenditori a San Francisco, il network di franchising immobiliare dalla tradizione più longeva che ha cambiato il modo di vendere casa in America, è attualmente riconosciuto e apprezzato dai clienti più esigenti di tutto il mondo. In Italia è già presente dal 2009 e oggi si articola con 80 uffici e circa 500 consulenti.

 

Un settore che, dopo aver fatto i conti con l'emergenza Covid nel 2020, negli ultimi 12 mesi è ripartito con grande spinta. La ricchezza, unita alla trasformazione dei modelli vita, ha portato a una grandissima domanda di case più grandi, questo si è tradotto in cataloghi esauriti e costi alle stelle. Nel 2021 le vendita di abitazioni unifamiliari di lusso sono aumentate del 14,5% mentre i prezzi sono cresciuti del 20,3% rispetto al 2020. Le vendite di case di lusso hanno registrato un aumento anche più significativo, del 29,6% su base annua, e un incremento dei prezzi del 16,6%.

 

In Italia l'interesse internazionale per le case di lusso si concentra principalmente in 10 zone, capaci di attrarre da sole il 69% delle visite alle abitazioni da più di un milione di euro. In testa Roma con il 12%, poi Milano (10%), Napoli e Firenze (7%) completano il podio. Seguono Como, Brescia e Siena (6%), Venezia, Genova e Lucca intono al 5% (Fonte Idealista 21 settembre 2021). A livello mondiale invece la top 10 è occupata da Londra, Parigi, Singapore, Ginevra, Pechino, Monaco, Toronto, Mosca, Sidney e Dubai.

 

"Oggi - prosegue Tognetti - abbiamo una nuova clientela internazionale composta da compratori del Nord Europa (30%), Nord America (40%) e, soprattutto, Medio Oriente (30%). Inoltre il mattone, anche nel settore del lusso, viene percepito come un bene rifugio e per questo motivo mal si sposa con uno strumento finanziario come quello delle criptovalute, che a causa dell’estrema volatilità, rischiano di far oscillare il valore della compravendita dal doppio alla metà dal momento del preliminare a quello del rogito. Se ci sono state transazioni portate a termine con questa modalità sono accadute nella realtà americana, molto più avvezza all’utilizzo di questi strumenti".

 

Sono comunque diverse le tendenze, secondo il Coldwell Banker Global Report, che potrebbero influenzare il mercato e le preferenze di acquisto dei benestanti da qui alla fine del 2022. Si parte da un rinnovato equilibrio tra domanda e offerta. Una caratteristica del 2021 è stata proprio la scarsa offerta di case di lusso, non equamente bilanciata dall’alta domanda. Nel 2022 questo gap potrebbe tornare a colmarsi, non solo perché le nuove costruzioni sono ripartite e probabilmente saranno pronte per la fine del 2022, ma anche perché la consapevolezza che si siano già superate le soglie di prezzo massimo possono spingere i venditori ad abbassare un minimo le proprie aspettative, stimolando una rinnovata dinamicità del mercato.

 

C'è poi il ritorno degli acquirenti internazionali. A differenza del 2021, che ha visto acquirenti provenienti principalmente dal mercato interno, nel 2022, grazie alla crescita degli investimenti in Borsa e in criptovalute, gli agenti si aspettano un afflusso da parte di nuovi milionari provenienti da tutto il mondo, in cerca di investimenti sicuri il cui valore continuerà a crescere nel tempo. Secondo i dati raccolti da Report, nel 2021 il 39% degli acquirenti internazionali ha comprato in contanti, il 42% ha acquistato una proprietà per trascorrerci le vacanze o da mettere a reddito, il 65% ha acquistato una casa indipendente unifamiliare, il 49% ha acquistato in un’area suburbana, e il 65% degli acquirenti totali ha acquistato tramite un contatto personale o lavorativo.

 

Soglie di prezzo in crescita. Sono molti i Luxury Property Specialist che considerano questo segmento del mercato ‘anelastico’, cioè non rispondente alle consuete regole di domanda e offerta. Se è vero da una parte l’aumento dei prezzi normalmente produce un impatto, facendo calare la domanda, tale regola non si applica a questa particolare fascia di mercato: al contrario, l’incremento popolazione dei cosiddetti ultra ricchi che ricerca immobili di pregio farà sì che i prezzi non ne risentano.

 

Un altro punto è quello della sostenibilità. Più di tutto, i nuovi acquirenti del lusso si aspettano che il 2022 sia l’anno del passaggio alle abitazioni il più possibile sostenibili e dell’impegno dei governi verso l’impatto zero. In generale, i compratori desiderano abitazioni sempre più dotate di sistemi smart, di elettrodomestici e di apparecchiature efficienti dal punto di vista dei consumi e di pannelli solari, oltre che costruite con materiali a basso impatto ambientale. Non solo: l’attenzione è puntata anche sulle politiche di integrazione del territorio, con riguardo a temi come inclusività, equità e rispetto della diversità.

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