"Canoni non superiori al 30 per cento del reddito, garanzie per i proprietari e sconti IMI", Abitare Bozen lancia proposte per affrontare l'emergenza abitativa

BOLZANO. “Mille euro a chi mi aiuta a trovare casa”: l’annuncio disperato di un cittadino sui social. Un caso isolato? Certo. Ma indicativo della situazione di emergenza abitativa che vive il capoluogo altoatesino. Un’emergenza che riguarda gli affitti, pochi e alti, ma anche l’acquisto. L’assemblea di cittadini Abitare Bozen lancia l’allarme proprio a questo proposito: “Tutta la città è in stress abitativo e in alcune zone servirebbero oltre 12 anni di reddito per comprare”.

Dall’assemblea arriva una proposta di iniziativa popolare, già depositata in consiglio comunale: l’istituzione di un’Agenzia sociale per l’abitare, con l’obiettivo di “creare un canale alternativo al mercato privato degli affitti, rendendo disponibili abitazioni a prezzi sostenibili e superando le barriere che oggi escludono molte persone dall’accesso alla casa”.

Marco Dani, membro di Abitare Bozen e professore di diritto presso la facoltà di giurisprudenza di Trento, racconta: “Questo mese iniziano le consultazioni per il programma di sviluppo comunale. La nostra assemblea vorrebbe partecipare per portare all’ordine del giorno l’evidente problema abitativo della nostra città. In particolare, abbiamo recentemente depositato una proposta di iniziativa popolare per l’istituzione di un’Agenzia sociale per l’abitare”.

“L’Agenzia funzionerebbe come una sorta di intermediario tra proprietari e persone alla ricerca di un alloggio – continua Dani –. In primis, tramite strumenti come il fondo di garanzia previsto dalla normativa provinciale, l’Agenzia vorrebbe offrire sicurezza ai proprietari, intervenendo in casi di morosità o di danni agli immobili e riducendo così il rischio percepito da chi affitta. In cambio, i proprietari dovrebbero aderire all’Agenzia, abbassando il canone di locazione secondo due possibili modalità: o tenendolo al 75 per cento dell’attuale canone massimo concordato; oppure lasciando l’immobile all’Agenzia, che se ne fa carico e lo rende disponibile ad un canone che non superi il 30 per cento del reddito dell’inquilino”.

“Infine vorremmo mettere in atto una rimodulazione dell’IMI, in modo da favorire i proprietari che mettono i propri immobili a disposizione dell’Agenzia per affitti a prezzi accessibili, creando un incentivo concreto contro il fenomeno degli alloggi vuoti”, conclude Dani.

Al momento, secondo quanto riporta Abitare Bozen, sono in corso colloqui con la Provincia, in particolare con l’assessora all’edilizia abitativa Ulli Mair. “È ancora presto e non sono stati presi impegni di sorta, ma l’interesse c’è”, riportano dall'assemblea.

Abitare Bozen, con l’aiuto del professor Filippo Celata dell’Università La Sapienza di Roma, ha analizzato la situazione bolzanina, arrivando alla conclusione che la maggior parte del capoluogo è in condizioni di “stress abitativo”.

Ma cosa significa essere in condizioni di stress abitativo? “L'affordable housing act, proposto dalla Commissione europea, contiene una metodologia per stabilire se una zona sia sotto stress abitativo. Bisogna fare il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito netto mediano familiare. Così facendo si ottiene un numero: se è superiore a 8, la zona si considera sotto stress abitativo”, spiega Marco Dani.

Per intenderci, una quota pari a 8 significa che, ipotizzando di destinare tutto il reddito familiare all'acquisto, servirebbero 8 anni per pagare la casa. 

La Commissione ha stabilito che, se una zona supera la cosiddetta “quota 8”, le amministrazioni locali possono (non devono, ndr), adottare delle misure straordinarie per cercare di abbassare i prezzi. Si possono quindi limitare affitti brevi, seconde case o abitazioni sfitte, sempre e solo quando queste limitazioni siano giustificabili e proporzionate.

“Secondo i dati elaborati dal professor Celata, confrontando il prezzo medio delle abitazioni con il reddito mediano netto familiare di Bolzano (33.218 euro secondo i dati Astat, ndr) quasi tutte le zone di Bolzano superano quota 8 e alcune arrivano a sfiorare quota 13. Da notare che l’elaborazione è stata fatta con i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che sono notoriamente sottostimati”, afferma Dani.

Come si può osservare nella tabella, il valore più alto si trova nella zona di Dorf, Sant’Osvaldo e Santa Maddalena, che raggiunge quota 12,79. Gries si aggiudica il secondo posto con 12,43, mentre chiude il “podio” il centro storico che si ferma a 11,47. Seguono, rimanendo oltre quota 10, la zona centrale della Città nuova e la zona di via Resia-ex Semirurali, entrambe a 10,04. 

Oltre quota 8 rimangono anche la zona semicentrale Città nuova-Viale Europa, con 9,80, e la zona semicentrale del quartiere di Rencio, con 8,13. Sotto la soglia critica, ma di poco, sono invece il centro storico tra via Verdi e il fiume Isarco (7,89), la zona semicentrale di via Claudia Augusta-Aslago  (7,89) e la zona semicentrale del quartiere dei Piani (7,77).

Le zone rurali (fuori dalla città costruita) sono entrambe sotto quota 8, anche se la zona rurale della Sinistra/Destra Adige, Castel Firmiano, Agruzzo arriva a 7,77.

“Pur attenendoci ai dati sottostimati dell’OMI è evidente quanto sia grave la situazione – spiega Dani –. E la crisi abitativa si estende anche al mondo degli affitti”.

Sugli affitti, purtroppo, mancano dati precisi come sugli acquisti, che restituiscano un quadro complessivo delle difficoltà a cui è sottoposto chi cerca soluzioni in locazione. Tuttavia, secondo i dati di Immobiliare.it di luglio 2026, il canone richiesto medio era di 14,97 euro al metro quadrato al mese: circa 1.050 euro per un appartamento di 70 metri quadrati, prima di spese condominiali e utenze. Confrontato con il reddito mediano (33.218 euro all’anno e quindi 2.768 al mese), il canone supererebbe abbondantemente la soglia del 30 per cento del reddito dell’inquilino, soglia che viene ampiamente considerata sostenibile per il diritto dell’abitare.

A questo si aggiunge anche il problema della scarsità: sempre Immobiliare.it ad agosto 2026⁠ rilevava nel comune appena 69 annunci di abitazioni in locazione, contro 935 immobili in vendita. 

Si tratta quindi di un problema a 360 gradi, che coinvolge tutte le forme dell’abitare e che deve entrare nelle discussioni dell’amministrazione.

Ora bisogna attendere l'analisi delle proposte di Abitare Bozen e la conseguente discussione in consiglio.