Edifici abbandonati e seconde case, il Trentino-Alto Adige “maglia nera” per il consumo di suolo. Il report di Legambiente sulla montagna nel post-Covid

TRENTO. La montagna come luogo da abitare, ma anche come luogo affollato di costruiti abbandonati: questi sono i due focus del dossier di primavera di Legambiente “Abitare la montagna nel post covid”.

“La ricerca di soluzioni e prospettive future di questo costruito – ha commentato Vanda Bonardo, responsabile nazionale Alpi Legambiente – pensiamo possa giocare un ruolo chiave nell’arrestare il crescente consumo di suolo in montagna”.

Proprio il censimento degli edifici fatiscenti, presenti nelle aree montane della penisola, rappresenta il fulcro di questo report che analizza 66 strutture, di piccole dimensioni o complessi significativi, abbandonate a uno stato di degrado, che necessitano di una strategia mirata: dagli edifici legati all’industria dello sci, fino a hotel, colonie e caserme di confine, lasciati senza un piano.

Nel contesto post pandemico in cui si manifestando uno slancio del mercato immobiliare in montagna, la riqualificazione del costruito esistente può acquistare un importante significato, essendoci infatti il rischio che possa ricominciare di pari passo a crescere anche il consumo di suolo che invece dovrebbe essere azzerato.

Il censimento degli edifici fatiscenti: i casi simbolo

Il cambiamento della domanda turistica per assenza di neve, la necessità di ingenti reinvestimenti di ammodernamento, mancati adeguamenti tecnici, scelte imponderate rispetto ai flussi turistici, speculazioni di basso cabotaggio sono alcune tra le cause più frequenti dell’abbandono.  

“Il riuso funzionale di queste ampie volumetrie – prosegue Bonardo – può costituire un’occasione straordinaria per ripensare l’organizzazione delle comunità in un’ottica di sostenibilità e di sviluppo”. Di fronte questa situazione, Legambiente vuole aprire una riflessione e un dibattito sul futuro di questi edifici individuando le soluzioni più adeguate che vanno, a seconda dei casi, dalla demolizione al riuso innovativo.

“Per migliorare i servizi e soprattutto per rendere più efficiente questo straordinario patrimonio edilizio in un momento storico dove ogni azione è utile e importante al fine di uscire dall’era delle fonti fossili e dal consumo di risorse”.

Tra le 66 schede raccolte da Legambiente, alcuni casi simbolo sono stati racchiusi in una cartina. In Trentino-Alto Adige, vengono riportate le caserme austro-ungariche nella piana delle Viote, sul Monte Bondone, un esempio dell’architettura militare del primo Novecento e dal 2008 abbandonate (riaperte però durante il periodo della pandemia per accogliere persone in quarantena).

 E ancora gli edifici militari a Passo Rolle, le Colonie di Sabbionade - Cant del Gal a Primiero San Martino di Castrozza, Hotel Passo Costalunga a Vigo di Fassa, il Rifugio Fedaia a Canazei sono solo alcuni dei luoghi citati. In Alto Adige invece l’Albergo di lusso Paradiso Val Martello, cha vissuto solo un breve periodo di attività e il Grand Hotel Wildbad a San Candido.

Le seconde case sulle Alpi

Secondo focus del dossier, è “Il mercato immobiliare sulle alpi: tra turismo e smart working” in cui Legambiente mette sotto la lente di ingrandimento 303 località alpine italiane, dalla maggiore vocazione turistica o più colpite dallo spopolamento, incrociando gli ultimi dati Istat disponibili per tracciare un quadro del costruito in alta quota ed in particolare il fenomeno delle seconde case.

Infatti, se fino al periodo pre pandemico le seconde case non erano vissute se non per qualche giorno all’anno e per determinati periodi festivi, sovraccaricando infrastrutture e servizi, la diffusione dello smart working sta cambiando le modalità di utilizzo, influendo anche su alcune dinamiche sociali e economiche.

Un dibattito ampio, che per il cigno verde impone di pensare a una nuova dimensione urbanistica della montagna, dove un buon uso dell’esistente insieme alla rigenerazione del patrimonio edilizio dismesso o sottoutilizzato possono diventare elementi fondamentali per una strategia su vasta scala per una nuova abitabilità del territorio. Dopo anni di stagnazione, il mercato delle seconde case in montagna, specialmente sull’arco alpino, sta vivendo una fase di crescita, sia per la vendita sia per l’affitto, complice anche il Superbonus 110% per la riqualificazione energetica e antisismica.

Secondo i dati del Sistema Nazionale per la Protezione dell’Ambiente (Snpa), in Italia, il consumo del suolo continua a crescere e riguarda anche ambiti montani di pericolosità per frane e alluvioni, le aree protette, le sponde dei corpi idrici, le valli dove il suolo è più fertile.

A livello nazionale, in pianura, a quote inferiori ai 300 metri, il consumo di suolo è maggiore che in montagna e interessa l’11,3% della superficie. Nelle aree tra i 300 e i 600 metri copre il 5,4% del territorio e, oltre i 600 metri, il 2,1%. Nelle aree sotto i 300 metri, la regione con la maggiore percentuale di suolo consumato è il Trentino-Alto Adige, con il 23%. È un triste primato quello detenuto anche per le aree oltre i 600 metri, dove nel 2019 la nostra regione ha consumato ben 54 ettari in più rispetto al 2018.

Secondo i dati dell’Ufficio Studi Tecnocasa, nel primo semestre del 2021 la percentuale di chi ha acquistato una seconda casa in montagna è stata del 6,4%, mentre il livello pre-pandemia era del 5,5%. I prezzi medi sono saliti dello 0,6%, ma si prevede un aumento, legato anche alla richiesta crescente di case in affitto e all’aumento dei relativi canoni. Un effetto in buona parte legato alla pandemia, che ha portato sempre più persone a cercare nella montagna rifugio perfetto per coniugare i doveri professionali dello smart working con i piaceri di stare a contatto con la natura.

Cresce la domanda e aumentano i prezzi nelle località più rinomate, come Cortina d’Ampezzo - con il traino delle Olimpiadi invernali 2026 - ma anche in località meno note, dove la qualità ambientale è migliore che in città. I più richiesti sono i trilocali e le soluzioni indipendenti, immobili spaziosi, con terrazza o giardino.

A Cortina d’Ampezzo nel 2021 il valore degli immobili è arrivato a 13.500 euro al metro quadro in base all’analisi su compravendite e locazioni in 111 località turistiche in Italia realizzata dall’Osservatorio nazionale immobiliare turistico 2021 di Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari), aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, in collaborazione con Nomisma. Al secondo posto c’è Madonna di Campiglio, 13mila euro al metro quadro. Il terzo e quarto posto sono occupati da località marittime e al quinto torniamo in montagna, a Courmayeur, con un valore di 11mila euro al metro quadro.

Di seguito l'intero report di Legambiente: