Affitti alle stelle? "C'è un'emergenza da affrontare sulle locazioni. In prospettiva criticità sugli immobili di proprietà a causa dell'inverno demografico"

TRENTO. Affitti alle stelle? Il mercato delle locazioni potrebbe essere al punto di rottura. Ma intanto l'emergenza abitativa è una sfida difficile da risolvere anche se quasi la metà degli immobili in Trentino è sottoutilizzata perché sfitta, seconda casa oppure destinata a locazione turistica. Diventa difficile per le giovani coppie o i lavoratori affrontare spese sempre più elevate, pure nel caso delle ristrutturazioni a fronte di materie prime a costi particolarmente elevati. E percorrere una strada che prova a seguire l'Alto Adige appare difficile.

Il dato è che una buona fetta della popolazione trentina è proprietaria di almeno una casa. Per il momento questa tendenza a investire nel mattone non è ancora un problema. Le difficoltà vengono riscontrate principalmente in quella fascia di cittadini, circa il 25%, orientata a una soluzione in affitto.

"Nel caso degli immobili di proprietà la criticità possono essere in prospettiva", le parole a il Dolomiti dell'assessore Simone Marchiori. "Oggi non ci sono ancora avvisaglie tali da rappresentare una preoccupazione ma è necessario un ragionamento sul lungo periodo. E' una dinamica tutta italiana, e quindi anche trentina, quella di investire nel mattone. Se questo è un fattore per mantenere alcuni costi sotto controllo, il rischio è che per effetto dell'inverno demografico ci si trovi un patrimonio che gradualmente esce dal mercato oppure deperisce più velocemente nel valore per l'assenza di investimenti e riqualificazioni".

Più complessa la situazione sulle locazioni. Un migliaio di euro, per esempio, per vivere a Campitello di Fassa e Pinzolo, un esborso in affitto che pesa per circa il 50% dello stipendio. Le prime posizioni sono occupate da Canazei, Predazzo e Tesero, Molveno, Dro, Panchià, Riva del Garda e Primiero San Martino di Castrozza. La città di Trento si colloca a ridosso della top 10. Una classifica - che considera l'affitto mensile centrale Omi (secondo semestre 2025) per 80 metri, per 12 mesi, diviso il reddito netto medio per contribuente dell'anno d'imposta 2024 (Dipartimento delle Finanze, dopo Irpef e addizionali) - guidata dalle aree a forte vocazione turistica (Qui articolo).

Tuttavia nel 2026 gli affitti sono in media ulteriormente cresciuti un po' ovunque: si è passati per esempio da circa 400 euro a 600 euro a San Michele all'Adige. Per motivi diversi trovare una casa, in particolare per una giovane coppia o un lavoratore, non è impresa facile. "Questo non è un tema quanto il tema", le parole a il Dolomiti di Michele Cereghini, sindaco di Pinzolo e presidente del Consiglio delle Autonomie Locali. "E' un argomento che riveste una priorità nelle amministrazioni ma è molto complesso. Non è una questione che riguarda esclusivamente l'ente pubblico perché richiede un dialogo e un percorso in grado di coinvolgere anche i privati. Serve un ragionamento complessivo politico, imprenditoriale e sociale" (Qui articolo).

La Provincia non nasconde che le locazioni rientrano tra le sfide più stringenti. "Questa è un'emergenza e l'accesso può essere, effettivamente, troppo difficoltoso". Il dato positivo è che il Trentino è molto attrattivo per qualità della vita, welfare e servizi. Questi sono fattori che stimolano la domanda e anche l'arrivo di lavoratori da fuori. Una tensione abitativa che non si limita alle aree a vocazione turistica, come l'Alto Garda oppure la val di Fassa. A questo si aggiunge, soprattutto per le città di Trento e di Rovereto a densità abitativa molto alta, la presenza di una forte componente studentesca che attualmente si rivolge molto al mercato delle locazioni per il periodo di studi".

Che fare? "Ci sono diverse misure che abbiamo cercato di mettere in campo, compresi dei provvedimenti per gli affitti a un prezzo moderato o agevolato. Si investe anche nella direzione dell'accoglienza universitaria. Nei prossimi anni è previsto un raddoppio degli alloggi negli studentati: si passa da circa 1.000 a oltre 2.000 posti. Questo dovrebbe stabilizzare il mercato con la prospettiva di una stabilizzazione delle iscrizioni all'Ateneo trentino per gli effetti dell'inverno demografico: una dinamica che dovrebbe rimettere in gioco molti immobili per le famiglie".

Il 40% degli immobili oggi risulta sottoutilizzato rispetto alle potenzialità. Un dato che aggrava ulteriormente la crisi abitativa. Ci sarebbero le case, ma non si riescono a valorizzare sul mercato e intanto i prezzi degli affitti e il costo della vita salgono a livelli elevatissimi.

"Ci sono degli scompensi e si lavora per incentivare il ritorno a un punto di equilibrio. Crediamo che per quanto riguarda i prezzi degli affitti si sia vicini al punto di rottura tra domanda e offerta con conseguente riassorbimento, almeno in parte, dei costi".

In materia prima casa con la prossima manovra finanziaria vengono autorizzati 16 milioni per un nuovo bando di ristrutturazione, che si aggiunge ai quattro già disponibili a bilancio. Proseguono inoltre gli interventi per le aree a rischio di abbandono, con una terza finestra da 15 milioni. Tra le nuove misure figurano 10 milioni per favorire il recupero degli alloggi Itea (a cui si aggiungono 9 milioni di fondi Fesr) e 2 milioni per le cooperative edilizie a proprietà indivisa.

“Proseguiamo con gli interventi a sostegno delle politiche abitative, con l'obiettivo di dare risposta al fabbisogno di alloggi e contribuire alla rivitalizzazione dei territori maggiormente esposti al rischio di abbandono e spopolamento", continua Marchiori. "In questa direzione si inserisce anche il nuovo bando per le ristrutturazioni, pensato come misura strutturale e calibrata sulle specificità e sulle esigenze delle diverse realtà locali".

In ballo ci sono alcune iniziative varate dalla Provincia per provare a rispondere alla tensione dettata dalla carenza abitativa. Il progetto Ri-Val, con Cassa del Trentino e Cassa Depositi e Prestiti, intende riqualificare e mettere a disposizione circa 300 alloggi con un investimento da 60 milioni a costo accessibile in aree svantaggiate oppure a forte vocazione turistica dove i lavoratori faticano a trovare abitazioni.

E il bando Ri-Urb, il fondo immobiliare di rigenerazione urbana destinato a fasce medie della popolazione, anziani autosufficienti e studenti nei centri maggiori del Trentino, quindi lungo l'asta dell'Adige, nell'Alto Garda e in Alta Valsugana. Sì è agito sull'acquisto prima casa per giovani e ristrutturazione per tutti. Si è puntato poi sul bando zone svantaggiate. Un tema è, infatti, anche quello dei costi per ristrutturare.

"E' difficile assistere nei prossimi mesi a una riduzione delle materie prime a causa degli scenari internazionali", evidenzia Marchiori. "Si può cercare però di intervenire per supportare la riqualificazione e il rilancio di immobili altrimenti sfitti, abbandonati oppure destinati alle altre tipologie di locazione. Il progetto Ri-val è pronto a partire mentre per quello Ri-urb è stata conclusa la ricognizione a livello comunale, anche per raccogliere i territori interessati a rientrare in questa azioni: sono circa 1.200 gli immobili in elenco. Una misura molto significativa e interessata è stata quella delle piccole ristrutturazioni".

Oltre 150 domande per 264 alloggi. "Una sperimentazione per creare le condizioni perché i proprietari siano incentivati a investire con l’obiettivo di rimettere in circolo gli immobili", spiega l'assessore provinciale. "Le domande hanno superato i 5 milioni di euro stanziati, ma ragioniamo su come integrare le risorse per dare risposta a tutti i richiedenti, oltre alla possibilità di riproporre la misura in futuro". 

La distribuzione territoriale delle domande conferma l’interesse per la misura soprattutto nelle aree caratterizzate da una maggiore pressione abitativa: 26 richieste in Vallagarina, 25 a Trento, 20 nell’Alto Garda, 27 in Valsugana, tra Alta e Bassa, 16 in Val di Non. 

"Numeri che possono sembrare piccoli ma che in un momento di grande emergenza abitativa rappresentano una risposta importante e concreta nonostante la misura fosse sperimentale", prosegue Marchiori. "Questo significa che siamo sulla strada giusta. Un’opportunità per le imprese edili, gli artigiani e le professionalità coinvolte nella filiera delle ristrutturazioni. In una fase in cui il venir meno di alcuni incentivi nazionali può pesare sull’attività del comparto, favorire gli investimenti sul patrimonio esistente significa sostenere il lavoro e creare opportunità per l’economia del territorio".

Si agisce anche sulla leva indiretta. "Il supporto a Fondazione Trentino Abitare e agli altri enti di mediazione sociale è strategico in questa partita. Spesso viene richiesto di finanziare un fondo di garanzia, come prevede la legge in Alto Adige, ma l'ente pubblico non può procedere direttamente e l'esempio di Bolzano evidenzia tutte le difficoltà di applicazione del provvedimento: la misura è sostanzialmente in stallo perché non è consentito dare garanzie con risorse pubbliche. Il 'Patto casa' non è stata un'esperienza felice e anche gli effetti della norma nazionale sull'equo canone non hanno portato i risultati sperati. Il Superbonus 110% è stato corretto nella filosofia (efficientare il patrimonio edilizio privato) ma un boomerang nella pratica. La strada che porta risultati è quella del confronto, anche con le componenti edilizie e private: la collaborazione è fondamentale per raggiungere un punto di equilibrio", conclude Marchiori.