"Si dice spesso che la montagna ha un enorme patrimonio immobiliare, ma trovare casa è tutt’altro che facile". La questione abitativa nelle terre alte analizzata dall’architetto Antonio De Rossi

“La questione abitativa, dopo decenni, è tornata ad essere un grosso problema, di cui questo Paese si deve occupare, come del resto diversi altri paesi europei. Questo non vale solo per la montagna naturalmente: con le dovute differenze, i processi di espulsione dal centro di Milano e da Cortina d’Ampezzo sono simili, ed entrambi legati all’aumento esponenziale del valore degli immobili. Con la globalizzazione e l’ingresso nel mercato di grandi fondi internazionali, con le nuove forme di valorizzazione immobiliare legate al turismo e agli affitti brevi, risulta evidente che il tema dell’accesso alla casa debba essere oggetto di nuove e adeguate politiche pubbliche”.

A manifestarne l’urgenza, oltre che l’interesse mediatico, è del resto una moltitudine di iniziative, istituzionali e non, che propone un ‘accompagnamento alla vita in montagna’, un sostegno nella ricerca dell’abitazione, quando non un diretto incentivo economico. La cosa più meritevole di attenzione, però, è il successo di pubblico che queste iniziative ottengono, raggiungendo un numero di candidature spesso ben oltre le disponibilità dell’offerta.

Dare ordine a un tema così stratificato, però, è tutt’altro che semplice. “Non si può generalizzare: troppo spesso abbiamo il vizio di parlare di ‘Montagna’ come qualcosa di unitario, quando invece le montagne sono tante e diverse. Il Novecento ha prodotto infinite sfumature differenti dello spazio montano: si va dalle località turistiche extralusso, fino a contesti che – non per forza luoghi dell’abbandono e dello spopolamento – hanno vissuto stagioni di forte sviluppo e ora invece vivono un avvitamento su sé stesse e una crisi del mercato immobiliare. Non c’è una sola montagna, con dinamiche comuni, ma moltissimi casi diversi”.

Ad ammonirci è il professor Antonio De Rossi, architetto, professore ordinario al Politecnico di Torino e membro del comitato scientifico de L’AltraMontagna; che precisa: “Questa necessità di ricordare la presenza di tante montagne differenti non è una puntigliosità fine a sé stessa, ma è un dato necessario al fine di mettere in opera progettualità pertinenti e appropriate. Nelle politiche vi è invece la tendenza a trattare la montagna come qualcosa di omogeneo: se negli anni Settanta tutti i paesi dovevano diventare stazioni sciistiche, oggi invece devono trasformarsi in borghi folclorizzati con i gerani alle finestre”.

I nuclei tematici da affrontare per quel che riguarda la questione abitativa, stando al professore, sarebbero tre: il valore economico del patrimonio, lo stato del patrimonio e la disponibilità abitativa. Lo abbiamo contattato per chiarire questi concetti e la loro aderenza ai contesti montani della penisola.

Partiamo dal valore immobiliare. Qual è il quadro attuale? Quanto è importante per determinare lo stato di salute di una località?

Ci sono quelle località trasformate dal turismo, soprattutto grazie all’industria dello sci (penso a Madonna di Campiglio, a Cortina, o ad Alagna Valsesia in Piemonte), che continuano a vivere dinamiche di forte pressione immobiliare, quindi con prezzi tendenzialmente alti e in aumento. E poi ci sono località, anche blasonate, che per tanti motivi (vuoi per la crisi della neve, vuoi per l’offerta turistica e di servizi di non altissima qualità ecc.) stanno subendo forti flessioni dal punto di vista del valore degli immobili sul mercato. Analogamente ci sono località che hanno vissuto tutta la stagione dell’abbandono e dello spopolamento nel corso del Novecento, quasi sempre perché erano in luoghi inadatti al turismo dello sci industriale, e che ora (grazie magari a progettualità di rigenerazione e rivitalizzazione) stanno invece vivendo una stagione di progressivo incremento dei valori immobiliari: è quello che avviene ad esempio in alcune località delle valli cuneesi. È interessante notare come appena si avviino delle politiche rigenerative il mercato immobiliare sia subito pronto e presente a cogliere il differenziale di valore che si viene a creare. Poi ci sono soprattutto tante località di mezzo, né particolarmente turistiche né particolarmente spopolate, in cui i valori tendenzialmente possono essere molto bassi: la val Pellice dove abito è emblematica sotto questo profilo. Il fatto che i valori immobiliari siano alti o bassi non deve comportare giudizi affrettati e perentori. Avere valori elevati può essere un elemento positivo, ma magari determina processi di espulsione dei giovani del luogo; d’altra parte avere valori bassi può essere un fattore positivo per dare vita ad azioni di neopopolamento, o di ospitalità intermittente durante i lunghi mesi in cui la valle padana è rovente. Insomma, dobbiamo evitare di pensare la questione del mercato immobiliare in montagna in termini antichi e tradizionali, come se fosse una cosa separata dal resto e legata solo alle bellezze del luogo. La diffusa domanda contemporanea di montagna, testimoniata dai 100.000 nuovi abitanti nel periodo 2019-23 del Rapporto Montagne Italia 2025 di Uncem, sovente non ha più niente a che vedere col concetto classico di seconda casa. Oggi contano i servizi, l’abitabilità dei territori, il grado di dinamicità delle comunità locali. Proprio per questo corrette politiche possono fare molto.

Si parla di un grandissimo patrimonio immobiliare in stato di abbandono. Ma di che patrimonio si tratta?

Molto dipende da cosa è successo localmente nello scorso secolo. Ci sono luoghi che non hanno praticamente costruzioni ex novo, il cui patrimonio è essenzialmente di natura storica, e che dopo la lunga stagione dell’abbandono oggi sono sovente al centro dell’interesse: il fatto di essere rimaste ai margini si è ribaltato in punto di forza. Dall’altro lato, ci sono luoghi sottoposti a sviluppo turistico il cui patrimonio è essenzialmente quello sorto nella seconda metà del Novecento (penso a diverse località valdostane e della valle di Susa) e dove il patrimonio storico è già stato profondamente ristrutturato. Ma ovviamente prevalgono le situazioni intermedie. Ci sono luoghi dove l’architettura storica alpina è già stata sottoposta a profonde mutazioni. Nelle valli di Lanzo, ad esempio, che nel corso dell’Ottocento erano una delle punte più avanzate del turismo alpino italiano, la diffusa acquisizione e ristrutturazione del patrimonio storico da parte dei ceti medi e operai nel secondo Dopoguerra, con scarsità di mezzi e sovente in autocostruzione, certamente comprensibilissima dal punto di vista sociale, ha lasciato in eredità uno stock edilizio molto compromesso che non ha praticamente valore sul mercato immobiliare. E come è noto ci sono diverse località sciistiche in crisi che stanno vedendo il proprio patrimonio edilizio degradarsi. Insomma, come sempre bisogna distinguere con attenzione tra i differenti casi ed evitare facili ricette. Con una sottolineatura: ci sono molte attenzioni per il costruito storico (manuali, finanziamenti, ecc.), molte meno sperimentazioni rispetto all’edilizia del secondo Dopoguerra, dove manca una cultura del recupero.

C’è davvero tutto questo patrimonio a disposizione? È realmente accessibile?

Questo è il tema centrale. Per anni in molti, io per primo, abbiamo detto: un forte atout e fattore competitivo della montagna, al fine di pensare a politiche di rivitalizzazione, è dato dalla vastità del suo patrimonio costruito sottoutilizzato. Dando per scontato che fosse disponibile. In realtà, con l’avvio di diversi processi di neopopolamento sulle Alpi e gli Appennini ci si è accorti che non è così. Il comparto dell’occhialeria in Cadore fatica a trovare quadri tecnici da fuori per mancanza di abitazioni in locazione, dove le persone possano portare la loro famiglia. Ed è un tema che riguarda anche gli stagionali: è una delle ragioni per cui c’è tanta carenza di personale nel settore turistico-ricettivo. E c’è tutto il fenomeno di espulsione delle giovani famiglie dalle località turistiche che non riescono a competere con le dinamiche del mercato immobiliare: magari continuano a lavorare in loco, ma sono costrette ad andare a venti-trenta chilometri verso fondovalle perché non riescono ad accedere al bene della casa. Non a caso in diversi luoghi il pubblico, magari in compartecipazione col privato, sta lavorando per creare strutture di housing, che siano a supporto dei processi di neopolamento e delle giovani famiglie già residenti (come nei casi di Ostana, Gagliano Aterno, Castel del Giudice), o dell’afflusso di lavoratori da fuori. Perché non si trovano case, soprattutto in locazione? In primis per la tendenza degli italiani di tenere la casa chiusa piuttosto che affittarla. Secondo, sia che si tratti di case moderne, che di case storiche ristrutturate, molto spesso non sono state oggetto di interventi di adeguamento e sono fuori norma. Poi c’è tutta la questione del patrimonio abbandonato, che molto spesso è irrecuperabile per impossibilità di ricostruire il quadro proprietario. E soprattutto, in anni recenti, la concorrenza data dagli affitti turistici brevi. Faccio un esempio che mi pare emblematico: sette comuni della montagna friulana in forte crisi demografica, con il coordinamento di Vanni Treu e della Cooperativa Cramars, hanno dato vita a un progetto denominato “Vieni a vivere e a lavorare in montagna”. Hanno ottenuto 600 richieste di famiglie da tutta Italia disposte realmente a trasferirsi. È il progetto di neopolamento più ardito e importante a livello nazionale. Spaventati, non immaginando tale successo, che bene esprime la domanda di montagna che c’è oggi in Italia, gli organizzatori si sono messi alla ricerca di abitazioni in locazione sui sette comuni: al primo giro ne hanno trovate solo due. Questo esempio rende bene la questione.

Ci sono stati dei tentativi per contrastare queste tendenze?

Ci sono, come dicevo, molte sperimentazioni dal basso, gestite direttamente dalle comunità. E ci sono diverse iniziative pubbliche, come quelle delle regioni Emilia-Romagna e Piemonte. Bisognerebbe capire se queste politiche, che hanno portato giovani famiglie in montagna, hanno effettivamente determinato reale vitalità nei luoghi di media o alta montagna, o se invece configurano di fatto dinamiche pendolari, continuando a fare su e giù dalla città. Più recentemente la Provincia autonoma di Trento ha stanziato una somma considerevole per i nuclei familiari che vanno a risiedere nei 32 comuni a maggiore rischio di spopolamento (ma non necessariamente fragili dal punto di vista socio-economico), e ci sono state tantissime domande. Non sono pregiudizialmente contrario a queste azioni, ma credo che il sostegno dovrebbe essere dato primariamente in termini di servizi e di reale possibilità di abitabilità del territorio. Non solamente quindi sostegno alle forme individuali, ma soprattutto progettualità di carattere collettivo rivolte alle comunità e ai paesi. Il pubblico dovrebbe garantire in primis l’infrastrutturazione dei luoghi in termini di abitabilità: servizi sociosanitari, strutture scolastiche e di supporto alle famiglie, mobilità, supporto all’imprenditorialità. È quello che ha fatto l’Alto Adige, ragionando in termini di politiche di lungo periodo, per cui anche nel più piccolo comune della valle più remota trovi servizi come l’asilo ecc. Non è un caso che l’Alto Adige sia l’unico territorio italiano, per quanto interamente di montagna, che non sta vivendo la crisi demografica. Io vedo la creazione delle condizioni di abitabilità come elemento chiave e fondativo del ruolo del pubblico: il pubblico non deve fare direttamente le cose, sostituirsi all’azione delle persone, ma creare le condizioni perché le cose accadano, pensando in un’ottica non a spot ma di durabilità e di lungo periodo.

Crede che la rarità di approcci a lungo termine come quello altoatesino sia conseguenza di una scarsa lungimiranza delle istituzioni?

Credo che sia un problema innanzitutto culturale, del resto temi come quello di una nuova abitabilità del territorio alpino hanno acquisito centralità solo recentemente. Fino a pochi anni fa dominava incontrastata l’idea che l’unico destino della montagna fosse quello dello sviluppo turistico, in cui ogni singola attività (dalla valorizzazione del patrimonio storico alla rinascente agricoltura) fosse piegata su queste logiche. Le trasformazioni culturali e di visione richiedono tempo. La stessa idea di sviluppo turistico incentrata sullo sci ha impiegato decenni nel corso del Novecento per affermarsi, diventando senso comune solo nel secondo Dopoguerra. Analogamente, oggi siamo in una fase di grandissima trasformazione, in cui alcune avanguardie, diverse sperimentazioni sul campo, stanno provando a prefigurare una nuova visione della montagna incentrata sull’abitabilità, su una idea non solo di consumo, ma sulla possibilità che l’ambiente alpino torni a essere un luogo produttivo, di economie autocentrate come di nuove culture. Nondimeno le vecchie logiche dominanti, per quanto in crisi come in tutte le ere di passaggio, continuano a essere potentissime, e hanno raffinato le loro logiche e capacità estrattive nei confronti dei luoghi. Dietro alla retorica dei borghi, della valorizzazione delle tradizioni, dell’enogastronomia, sovente permane la stessa ideologia novecentesca, solo che l’icona della modernistica funivia è stata sostituita da quella del ristorantino (finto) caratteristico con i gerani. Non per questo è più sostenibile. Una cosa credo che oggi sia diventata chiara: non si può continuare in una logica di occupazione, estrazione di valori e svuotamento, e infine abbandono dei luoghi: è capitato con la lunga stagione dello sci, con l’era dello sfruttamento industriale delle Alpi, può capitare un’altra volta con le nuove logiche turistiche. Non è più realmente sostenibile, specie in un quadro di cambiamento climatico. E per evitare che succeda questo, servono società locali solide e strutturate. Il tema dell’abitare, della casa, che è centralissimo, va inquadrato in questo quadro e progetto generale, e soprattutto in termini di prospettiva: perché il tema delle migrazioni verticali determinato dalle trasformazioni climatiche, che non sappiamo ancora come si svilupperà e declinerà, ma che sarà inevitabile, richiede una inedita capacità di visione.