Per gli appartamenti numeri record: "Qualità, rete e chiarezza le parole chiave". A Pinzolo più di 1.000 alloggi, l'Alto Garda oltre 2 mila: opportunità o problema?

TRENTO. Un settore in ascesa e che è riuscito a superare la barriera dei 6 milioni di presenze, con il mese di agosto che recita la parte del leone. Il comparto extralberghiero pesa sempre di più sull'offerta turistica. In questo contesto gli appartamenti aumentano, si diffonde anche l'ospitalità diffusa.

"I numeri confermano che l’extralberghiero non è più un segmento marginale, ma una parte fondamentale del sistema turistico trentino", le parole di Maurizio Osti, presidente di Trentino Appartamenti. "Qualità, rete e chiarezza: sono queste le tre parole chiave. Superare i 6,2 milioni di presenze significa incidere concretamente sull’economia delle valli, dei centri urbani e delle località turistiche".

In testa per alloggi turistici attivi c'è il Comune di Pinzolo (1.156) mentre l'Alto Garda e Ledro guida la classifica per ambito con 2.263 alloggi.

Una diffusione di appartamenti e alloggi a uso turistico che è sotto la lente di ingrandimento perché rischia, in alcuni casi di snaturare i centri abitati, e di ripercuotersi sulla tenuta dei servizi, dai rifiuti all'acqua, che sono calcolati su valori e volumi diversi rispetto alla locazione residenziale. Un tema che è spinoso e attualissimo, si parla di affitti brevi, overtourism e turismo mordi e fuggi, e che riguarda quasi tutta Italia. Argomento finito anche sui banchi della Corte costituzionale perché la regolamentazione crea qualche nervosismo.  

Insomma, la gestione della materia e della pressione sui servizi e sui territori non è affatto semplice. 

E oggi per un motivo (turismo e popolazione studentesca per esempio) oppure per un altro (dinamica di spopolamento, seppur in Trentino decisamente meno marcata che in altre zone d'Italia), si inserisce l'enorme carenza abitativa, che colpisce soprattutto giovani e famiglie, senza dimenticare lavoratori e lavoratrici in particolare quelli stagionali (Qui articolo). 

I NUMERI DEL TURISMO EXTRALBERGHIERO - FOCUS DELL'ASSOCIAZIONE TRENTINO APPARTAMENTI

Il turismo trentino è reduce, infatti, da un 2025 positivo con le presenze complessive sopra la soglia dei 20 milioni sulla base dei dati diffusi da Ispat, l’Istituto di statistica della Provincia di Trento. Il settore alberghiero è il pilastro principale dell’accoglienza, con oltre 14 milioni di presenze, ma dagli agriturismi (Qui articolo) all'open-air (Qui articolo) fino agli appartamenti, il comparto extralberghiero dimostra una rilevanza sempre più marcata.

Per gli appartamenti il mese più intenso resta agosto, con oltre 809 mila arrivi e più di 3,7 milioni di presenze, seguito da luglio, che supera i 3,3 milioni di pernottamenti. Molto positivi anche i mesi invernali, con gennaio e febbraio oltre i due milioni di presenze ciascuno.

Un dato che conferma la capacità del Trentino di attrarre visitatori lungo tutto l’arco dell’anno attraverso un'offerta che integra montagna, laghi, outdoor, benessere, grandi eventi e accoglienza diffusa.

Rilevante anche il peso del turismo internazionale: gli ospiti stranieri rappresentano oltre 9 milioni di presenze annue. In alcune aree il mercato estero è ormai predominante, in particolare nel Garda trentino, Valle di Ledro, Terme di Comano e Valle dei Laghi. Tra gli ambiti turistici più performanti spiccano anche Val di Fassa, Val di Sole, Madonna di Campiglio, Pinzolo e Val Rendena.

In questo quadro, il settore degli alloggi turistici si conferma una componente strutturale dell’offerta. La Val di Fassa conta 2.161 alloggi turistici, le Giudicarie registrano 1.788 appartamenti, mentre l’Alto Garda arriva a 2.263 alloggi turistici. In crescita anche della Paganella, Piana Rotaliana e San Lorenzo Dorsino, con 917 alloggi turistici e un incremento relativo pari a 5,8 nuovi alloggi ogni 1.000 abitanti.

Particolarmente significativo anche il caso della città di Trento: si registrano 547 appartamenti turistici, in aumento rispetto ai 488 alloggi dell’anno precedente. Circa il 28%, cioè 138 unità, è gestito in forma imprenditoriale. Le presenze totali nel capoluogo hanno raggiunto quota 1.402.520, con un incremento dell’8,5% rispetto a 1.304.000 del 2024. Poi ci ritorniamo su questo punto.

Il profilo dei visitatori vede una prevalenza di italiani, il 61,8%, provenienti soprattutto da Lombardia e Veneto; il restante 38,2% è composto da turisti stranieri, con una presenza importante di tedeschi, l’11%, seguiti da cechi e americani. In lieve crescita anche la permanenza media, passata da 2,6 a 2,7 giorni. Secondo Trentino Appartamenti, che aderisce all'Unat-Unione albergatori, questi dati raccontano un comparto in salute, ma impongono anche una responsabilità nuova: accompagnare la crescita con regole chiare, controlli efficaci e una maggiore professionalizzazione dell’offerta.

"Gli appartamenti turistici permettono di distribuire meglio i flussi, valorizzano territori anche meno centrali e rispondono a una domanda che negli ultimi anni è cambiata profondamente", aggiunge Osti. "Il turista cerca libertà, servizi, sicurezza, autenticità e spesso sceglie strutture che gli consentano di vivere il territorio con maggiore autonomia. Proprio per questo, però, la crescita va governata. Non possiamo permettere che un comparto così importante sia indebolito da irregolarità, improvvisazione o concorrenza sleale".

L'OSPITALITA' DIFFUSA, UN SETTORE IN CRESCITA

A crescere anche il progetto Ospitar, l'iniziativa di Trento OspitarPlus società benefit, partita per la prima volta nel 2019 a Calceranica, viene esportata pure nei territori extra-provinciali e oggi è realtà in alcuni Comuni della Lombardia e si affaccia anche in Piemonte.

L’obiettivo di questo progetto trentino particolarmente interessante è recuperare e riqualificare l'enorme patrimonio delle seconde case, lasciate sfitte, sottoutilizzate o spesso abbandonate, attraverso un nuovo tipo di turismo che punti sulla comunità e sul mettere a valore il territorio, intercettando nuovi tipi di viaggiatori che prediligono la libertà di un soggiorno in appartamento.

"Le prenotazioni sono sempre più a ridosso del periodo delle vacanze e naturalmente non mancano le incertezze in questo periodo per gli scenari internazionali, tuttavia ci sono le richieste e i risultati attualmente sono buoni", commenta Ruggero Zanetti, socio responsabile del progetto Ospitar. "Nel 2025 registriamo un +15% circa rispetto al 2024 ma oltre a questo, siamo particolarmente soddisfatti della crescita nella qualità degli appartamenti, ristrutturati e migliorati, e dei servizi".

Oggi il progetto Ospitar si avvale di una settantina di appartamenti e case sparse sul territorio provinciale e l'ambizione è di continuare a sviluppare l'offerta. "Dopo l'estate - ancora Zanetti - torniamo in Alta val di Non, per esempio, per un aggiornamento e per rilanciare l'iniziativa". 

EMERGENZA ABITATIVA E APPARTAMENTI: OPPORTUNITA' O PROBLEMA? PAROLA AI TERRITORI

Trovare casa è sempre più complesso, non solo per i costi che in alcune zone sono proibitivi. Nel mirino è finita la crescita esponenziale degli affitti brevi. Un alto tasso di seconde case che rispecchia il turismo che si è sviluppato nel passato, un'eredità dettata da un fattore storico di sviluppo, rispetto all'Alto Adige.

Si punta sul turismo quale motore economico del territorio, poi per vari fattori - la questione dei vincoli sui contratti locazione non è secondaria - parte dei residenti vogliono essere "protagonisti" in questo meccanismo. Talvolta però l'insofferenza verso questa "compartecipazione" ha ormai raggiunto soglie di guardia. La Provincia di Bolzano intende intervenire per regolamentare il settore (Qui articolo), pure gli operatori trentini chiedono da tempo provvedimenti.

Il podio degli alloggi turisti è composto da Pinzolo, Primiero, Folgaria e Riva del Garda. L'ambito dominante è quello dell'Alto Garda e Ledro.

"Gli appartamenti turistici ci vogliono perché c'è un mercato", dice Silvio Rigatti, presidente dell'Azienda per il turismo Garda Dolomiti. "Però se sono troppi può non essere così conveniente perché può diventare impattante. Le motivazioni per questa riconversione sugli affitti brevi di case residenziali sono molteplici, ma le principali sono l'attrattività del Garda e la volontà di una rendita migliore, ma soprattutto per una 'esasperazione' nei rapporti contrattuali di una locazione". 

Un settore che vive un boom e che sembra presentare ancora margini di espansione importante.

"Negli ultimi 20 anni i posti letto alberghieri sono diminuiti mentre gli affitti brevi sono esplosi", evidenzia Rigatti. "Questa dinamica impatta anche sui servizi e sulla pianificazione perché i numeri non sempre sono noti. C'è una preoccupazione e per questo la richiesta è di una regolamentazione più stringente e dei limiti, come in Alto Adige. Una codificazione che tenga conto della vocazione di un'area ma anche di un edificio: chiedo per esempio quale il senso e il vantaggio di un affitto breve in un condominio? Il Comune di Riva del Garda vuole intervenire con maggiori controlli e con altre iniziative che crediamo siano la strada corretta. Non è una lotta agli appartamenti, quanto la ricerca di un equilibrio: stesse regole e stesso mercato".

Diversa la lettura sull'Alpe Cimbra, storicamente tra le zone più caratterizzata e costellata da seconde case. Non a caso il terzo posto nella ricognizione della Provincia di Trento è occupato da Folgaria.

"Non è un dato che stupisce e che riflette la situazione sul territorio", spiega Michael Rech, sindaco di Folgaria. "Qualche anno fa avevamo commissionato uno studio che aveva evidenziato che una seconda casa viene mediamente occupata in media una decina di giorni all'anno tra Ferragosto e Capodanno: questo può essere evidentemente un problema. Se i proprietari diventano locatori e, meglio ancora, si iscrivono all’associazione di categoria, il discorso cambia e diventa positivo perché si traduce in cura dell'immobile e in stimolo alla ristorazione, all'edilizia e altri servizi. Il consumo suolo c'è stato e anche alcuni errori del passato che oggi dobbiamo gestire per riuscire a cogliere le opportunità perché il nostro è un territorio vocato al turismo, un motore per l'ambito".

Nel caso di Folgaria gli affitti brevi non sono la causa dei problemi sulla residenzialità. "Sono due direttrici diverse", evidenzia Rech. "Abbiamo sostenuto e sosteniamo le regolamentazioni di questo settore, però sono stati compiuti importanti passi in avanti nel tempo: ci sono le norme e si devono applicare. Tuttavia la situazione seconde case va contestualizzata sulla base delle zone e delle varie caratteristiche di un ambito. La questione abitativa invece richiede un approccio diverso e strutturato perché risponde alla ricerca di una migliore qualità della vita di un potenziale cittadino. In questo contesto credo che i progetti Ri-Val e Ri-Urb avviato dalla Provincia si collochino nella direzione giusta, un modello coraggioso e innovativo che può essere lungimirante e nel quale si deve credere perché può portare a risposte importanti".

La classifica a livello comunale, come anticipato, è guidata da Pinzolo. 

"Sicuramente c'è un flusso importante nel bilancio, come per esempio al gettito Imis, e questo è positivo perché ci permette di garantire i servizi", il pensiero di Michele Cereghini, sindaco di Pinzolo e presidente del Consorzio delle autonomie locali. "Però è altrettanto evidente che un'eccessiva presenza di appartamenti e seconde case creano problemi quando i numeri diventano eccessivi". 

Per contestualizzare un po' meglio: Pinzolo tra Natale e Capodanno passa da 3 mila a 50 mila abitanti, la media per il periodo di Natale è di 30 mila presenza. "Residenti e turisti chiedono comunque servizi efficienti e di qualità ma questa pressione inevitabilmente incide sui parcheggi e sulla mobilità ma anche sulla gestione dell'acqua e dei rifiuti. Non è semplice affrontare i momenti di picco". E pure i prezzi per metro quadro "sono schizzati alle stelle".

Le soluzioni? "Un Comune può intervenire singolarmente ma non è una soluzione strutturale e, anzi, si rischia poi di scatenare una specie di concorrenza interna. Piuttosto il ragionamento deve essere di sistema per azioni e scelte di visione per un futuro equilibrato e sostenibile. La ricchezza generata dal turismo va a beneficio della collettività e questo aspetto va considerato, un volano fondamentale per i territori, tuttavia la sfida è sviluppare un modello che riesca a tenere il più possibile insieme tutti i fattori per una gestione che possa minimizzare i problemi e massimizzare le opportunità", conclude Cereghini.